La Due Diligence immobiliare è la puntuale analisi della documentazione e della normativa di attinenza all’immobile in considerazione, raffrontata lo stato di fatto, tesa alla valutazione economica del cespite.
Qualsiasi Valutazione Immobiliare dovrebbe essere preceduta da un’accurata Due Diligence, in grado di definire in maniera chiara, esaustiva ed opportuna la tipologia dell’immobile oggetto di stima, mettendo in luce elementi positivi e negativi che appartengono ad una valutazione immobiliare, in quanto sommatoria delle caratteristiche che differenziano un immobile rispetto ad altri sul mercato; per tale ragione un’accurata analisi è preventiva ed imprescindibile a qualsiasi stima immobiliare, anche a ponderazione delle differenziazioni tra i vari immobili.
Esemplificando, l’analisi urbanistica potrà consentire di definire se un’area è edificabile, e con quali limitazioni di tipo procedurale o geometrico. L'analisi edilizia consentirà di comprendere se l’immobile è conforme al progetto, oppure, se l’eventuale abuso edilizio sia sanabile o meno. Tale Analisi dovrà concludersi con la definizione dettagliata del tipo di intervento e di difformità, quindi dei costi di sanatoria, ovvero, dei costi delle opere di demolizione e messa in pristino.
Volendo procedere ad una valutazione più approfondita, sarà sempre l’analisi urbanistica, unitamente ad altre questioni di Due Diligence, a far comprendere destinazioni alternative, o a più alto e migliore utilizzo, attraverso il procedimento valutativo dell’highest and best use (HBU).
Nel procedimento di trasformazione immobiliare la Due Diligence consentirà di definire e valutare economicamente la casistica delle problematiche d’adeguamento normativo di un immobile da sottoporre a ristrutturazione o a diversa destinazione. A titolo di esempio, il cambio di destinazione d’uso potrebbe comportare non poche problematiche di adeguamento strutturale, antisismico, impiantistico o antincendio, in entità economica talmente elevata da vanificare l’intero investimento.
L’analisi della titolarità in capo all’immobile, o quella ipotecaria, consentirà anche di conoscere l’esistenza dei diritti reali di godimento ( abitazione, uso, o usufrutto ) e di garanzia ( pegno o ipoteca ), nella più variegata casistica riconosciuta dall’ordinamento civile del nostro paese. In tal modo potranno emergere anche delle servitù qualora registrate e trascritte, o in caso alternativo quelle apparenti.
Infine l’analisi generale delle questioni di Due Diligence consentirà di far emergere con largo anticipo l’eventuale casistica delle situazioni che possono comportare nullità degli atti, permettendone di valutare e porre rimedio ex ante, esattamente rendendo conforme l’immobile, alla vigilia dell’atto circolatorio o costitutivo dei diritti reali di godimento.
Per tale motivo gli accertamenti sono estesi in modo interdisciplinare coinvolgendo professionalità quali l'Avvocato esperto di diritto amministrativo e il Notaio.
